国庫帰属制度について
「不要な土地を相続してしまった…放置しておこう…」
相続において、不要な土地を相続してしまうことは、将来的に大きな問題を引き起こす可能性があります。
相続登記が2024年4月1日から義務化されました。
不要な土地を相続した場合でも、放置するのではなく、売却や処分などの手段を検討する必要があります。
不動産を手放すための方法には、売却（民間の不動産業者や周辺住民に売ること）と、廃棄・引取り（国・自治体・民間の不動産業者が引き受けること）があります。
以下では、不要な土地を相続した場合の対応策について説明します。
1. 不要な土地を相続するリスクと認識
不要な土地を相続することは、将来的に負担や手続きに関する大きな問題を引き起こす可能性があります。
固定資産税や管理費用が生じることがあり、土地の維持や管理にも費用がかかることがあります。
加えて、土地の処分や手続きにも費用や手間がかかることがあります。また、土地に関するトラブルや紛争のリスクもあることがあります。
例えば共有相続の場合、相続放棄や国庫帰属法を活用することで、これらのリスクを回避することができます。
土地を処分する際には、評価や契約の手続き、売買契約書の作成が必要であり、さらに、土地を利用するためには建物の建設や許可手続きも必要になる場合があります。
これらの問題を回避するためには、「不要な土地を相続しない」「相続した土地を手放す」ことを検討する必要があります。
相続に関する手続きや条件を正しく理解することが大切なため、専門家のアドバイスを受けながら進めることをお勧めします。
2. 不動産を手放す選択肢
2-1. 不動産売却
不動産を売却する場合は、不動産の査定を受けることが必要です。
地域の需要や供給のバランス、物件の状態、周辺環境などによって影響を受けるため、複数の不動産会社に見積もりを依頼し、価格相場も調べることが重要です。
2-1-① 売却方法の選択
不動産を売却する方法には、不動産会社に委託する方法と自己責任で売却する方法があります。
不動産会社に委託する場合は、専門の不動産業者に手続きやマーケティングを任せることができます。
一方、自己責任で売却する場合は、広告やオンラインの不動産サイトを利用して買い手を探す必要があります。自身の能力や時間、売却期限などを考慮して、適切な選択を行いましょう。
2-1-② 売却手続きと費用
不動産の売却手続きには、売買契約書の作成や必要書類の提出が必要です。売買契約書は法的な効力があるため、専門家のアドバイスを受けて作成しましょう。
また、売買契約の条件や期限を明確に決めることが大切です。不動産の売却には税金や費用がかかるため、計画を立てて予算を考慮する必要があります。
2-1-③ 買手との交渉と引き渡し
売却時の買手との交渉では、売却価格や条件、引き渡し日などを話し合います。また、買手の資金やローンの有無、引き渡し後の諸手続きなども確認しておく必要があります。
売却が成立したら、不動産の引き渡し手続きを行います。引渡し時には、物件の状態や備品の有無、鍵の受け渡しについて確認し、書面で取り決めを行いましょう。
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2-2. 国庫帰属制度
国庫帰属法は、国が不要な土地を有料で引き取る制度ですが、帰属要件が非常に厳しいです。
(1) 申請をすることができないケース（却下事由）（法第２条第３項）
Ａ 建物がある土地
Ｂ 担保権や使用収益権が設定されている土地
Ｃ 他人の利用が予定されている土地
Ｄ 土壌汚染されている土地
Ｅ 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
(2) 承認を受けることができないケース（不承認事由）（法第５条第１項）
Ａ 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
Ｂ 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
Ｃ 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
Ｄ 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
Ｅ その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
申請要件が厳しいため、国庫帰属法を利用する場合は慎重に判断する必要があります。
2-3. 民間の負動産引取サポート
不動産会社や国庫帰属制度では引き取れない「”負”動産」と呼ばれるものがあります。
負動産とは、相続や贈与などで所有権が移転されるものの、老朽化や修繕、滞納した固定資産税などの負担や費用が発生する危険がある不動産のことです。負動産は相続人や受贈人にとって負担となることが多いため、適切な処理が必要です。
負動産の処理方法としては、売却や賃貸などで活用する他、放棄することも選択肢の一つです。ただし、放棄手続きには費用がかかる場合があるため、専門家のアドバイスを受けることが必要です。
2-4. 相続放棄
相続放棄とは、相続財産を全て放棄する制度であり、一定の条件や手続きがあります。
法定相続人は相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行い、相続放棄の意思表示をする必要があります。この際には相続放棄に関する書面や証明書を提出する必要があるため、司法書士や弁護士のアドバイスを受けながら手続きを進めましょう。
相続放棄を検討する際には、以下のポイントに留意することが重要です。
2-4-① 相続放棄のポイント
・正確な情報収集
相続放棄による影響や手続きについては、正確な情報を収集することが大切です。具体的な相続財産の評価や手続きについては、司法書士や弁護士に相談し、アドバイスを受けることが重要です。
・財産評価と将来予想
相続放棄によって放棄される財産の評価と将来の予測を行うことが重要です。具体的には、土地の市場価値や将来の利益見込みを正確に把握し、放棄することによる経済的な損失や利益の見込みを判断します。
・相続人間の協議
相続放棄には、他の相続人との協議が必要な場合があります。共有相続の場合は、他の相続人との間で相続財産についての関係や将来的な利益配分について話し合い、一致を図ることが重要です。
・法的手続きの遵守
相続放棄には、法的な手続きと期限が存在します。家庭裁判所に申し立てを行う必要があり、相続開始から３ヶ月以内の期限を守り手続きを進める必要があります。
・専門家の助言を受ける
相続放棄においては、専門家の助言を受けることが非常に重要です。当事務所では、法的な知識と相続サポートの経験を活かし、個々の状況に合わせた最適なアドバイスを行っています。
以上のポイントを考慮し、将来を見据えた適切な判断を下し、自身や家族の利益を守るために、専門家と協力して進めていくことをお勧めします。
2-5. 寄付
不要になった物件を処分する方法として、地方自治体や近隣住民、第三者に寄付する方法があります。寄付先の選定は慎重に行う必要がありますが、処分費用はかからず手軽な方法と言えます。
遺言執行者の選任と財産目録の作成
相続放棄の代替手段として、遺言執行者の選任と財産目録の作成が考えられます。
遺言執行者は信頼できる人物であり、相続人に対し遺産の管理や分配を行う責任を負います。財産目録には、相続財産の種類や評価額などが含まれます。遺言執行者は相続財産の評価や管理を行うために正確な情報を提供し、公正な遺産分割協議の基礎となるよう手続きを進めます。
適切な遺言執行者の選任や財産目録の作成には専門家の助言を受けることをおすすめします。
まとめ
以上のように、相続した不要な不動産を手放す方法はいくつもあります。
適切な選択をするためにも、ぜひ一度当事務所にご相談ください。
富山相続遺言相談窓口は、富山中心と高岡駅から車で5分の好立地に事務所を構えており、お気軽にお立ち寄りいただけます。
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